Юридическая практика

Управление жилищным фондом - это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставление необходимых коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными организациями на основе финансового и технологического планирования.

"Управление жилыми зданиями" впервые встречается в Федеральном законе от 15.06.1996 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", который в настоящее время отменен в связи с принятием Жилищного кодекса РФ. В соответствии со ст.ст.1 и 20 указанного закона под управление жилыми зданиями понималось управление кондоминиумом как "единым комплексом недвижимого имущества, включающим земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности".

Жилищный кодекс закрепляет три способа управления многоквартирным жилым домом:

  1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 
  3. Управление управляющей организацией.

Таким образом, управление многоквартирным жилищным фондом можно рассматривать как трехуровневую систему:

  1. Собственники жилого дома
  2. Управляющие организации 
  3. Подрядные организации, обеспечивающие предоставление товаров, работ и услуг, необходимых для исполнения обязанностей по управлению жилым домом.

Управляющая компания
Одним из способов управления многоквартирным домом является управление по средствам привлечения управляющей компании. Управляющая компания (УК) - коммерческая организация, действующая на основании договора управления многоквартирным домом. В соответствии с условиями договора управляющая компания по заданию собственников помещений многоквартирного дома в течение определенного срока обязуется (статья 162 Жилищного кодекса РФ):

  1. Оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
  2. Предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и другим жильцам данного дома. 
  3. Осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.

Управляющая компания может оказывать таковые услуги как самостоятельно, так и заключив договоры с поставщиками жилищно-коммунальных услуг - ресурсоснабжающими организациями, компаниями, оказывающими услуги по техническому обслуживанию домов, их санитарному содержанию и т.п., организациями, занятыми расчётом и приёмом платежей от населения.

На практике реализуется в основном второй подход. УК организует предоставление жилищно-коммунальных услуг и контролирует техническое и санитарное состояние дома. УК осуществляет управление, обеспечивает отвечающие нормативам условия проживания в доме, организует работы по проведению текущего и капитального ремонта, а именно:

  • производит выбор обслуживающей организации и заключает договор на проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома,
  • обеспечивает устранение аварий и неисправностей инженерного оборудования,
  • проводит работы по подготовке к сезонной эксплуатации дома,
  • по согласованию с собственниками разрабатывает предложение о постановке дома на капитальный ремонт, разрабатывает смету на проведение работ и сроки их выполнения.

С целью создания и поддержания рабочих отношений между УК и собственниками помещений существуют механизмы контроля заказчиком (собственниками) деятельности исполнителя (УК). Согласно действующему законодательству, УК обязана:

  • предоставлять уполномоченному представителя собственников жилья доступ к информации, связанной с деятельностью по управлению общим имуществом многоквартирного дома, отчёты и иную документацию по вопросам, затрагивающим материальные интересы собственников при получении услуг,
  • предоставлять собственникам помещений многоквартирного дома координаты подрядных организаций,
  • рассматривать поступившие от собственников помещений жалобы и предложения и принимать необходимые меры в установленные сроки,
  • ежегодно проводить отчётное собрание с жителями о выполнении договора управления.

В свою очередь собственники помещений должны соблюдать правила содержания общего имущества, правила пользования жилым помещением, не нарушая прав и законных интересов других собственников, нанимателей и лиц, проживающих в соседних квартирах (комнатах); своевременно и полностью вносить плату.