Статья 161 Жилищного кодекса предполагает управление многоквартирным домом тремя способами: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Казалось бы, это должно было решить многие проблемы, но в действительности жители столкнулись с новыми трудностями: выбором управляющей компании и незаконно созданными ТСЖ.

О проблемах жилищно-коммунального хозяйства и возможности их решения мы поговорили с председателем комиссии Московской городской Думы по законодательству Александром Семенниковым (фракция «ЕДИНАЯ РОССИЯ»).

- Александр Григорьевич, тема ЖКХ сейчас - одна из самых обсуждаемых. В чем вы видите ее такую большую актуальность?

- Недавно Президент Дмитрий Медведев очень образно и эмоционально назвал наше жилищно-коммунальное хозяйство самой убитой сферой. Нельзя с ним не согласиться. Даже в сравнительно благополучной Москве есть множество примеров крайне запущенных домов, коммуналок, где все держится на «живой нитке», бывших общежитий, где люди годами ждут ремонта... Что уж говорить о дальних дотационных регионах, если всего в нескольких десятках километров от МКАД можно столкнуться с самой настоящей разрухой? Причины? Есть и объективные - десятилетиями накапливавшееся недофинансирование, но есть и то, что президент обозначил абсолютно точным термином - сфера ЖКХ была убита. Убита безответственностью, алчностью и равнодушием. И чиновников, и коммерсантов, и, как ни странно, попустительством самих жителей. Об их позиции я скажу позже.

Конечно, я далек от того, чтобы абсолютно все представлять исключительно в черных красках. В Москве, по сравнению с другими регионами, жилищно-коммунальное хозяйство находится на достойном уровне, его стандарты гораздо выше, чем в целом по стране. Достаточно сказать, что городской бюджет взял на себя финансирование капитального ремонта жилых домов (по Жилищному кодексу это - обязанность собственников), дотирует около трети затрат москвичей на оплату услуг ЖКХ, субсидирует, вплоть до полного освобождения, эти платежи малоимущим.

Но и у нас проблем достаточно. Сегодня рынок жилищно-коммунальных услуг характеризуется и отсутствием должной конкуренции, и явными правовыми проблемами. Кроме того, на нем зачастую присутствует откровенный криминал. Ведь управление имуществом многоквартирного дома - хороший бизнес, который приносит серьезный доход. Причем взять дом на обслуживание может любая частная фирма, заключив соответствующий договор. Посчитайте сами - если каждая семья в среднем платит 2,5 - 3 тыс. рублей в месяц, то, умножив эту сумму на число квартир в доме, например, 300, получаем 900 тысяч рублей в месяц. Плюс городские субсидии. Получаются вполне серьезные суммы. А если управляющая компания берет на обслуживание не один дом, а несколько?

- Так нужно ли было привлекать в ЖКХ управляющие компании? Что послужило причиной? Разве ДЕЗы плохо справлялись со своей работой?

- ДЕЗы были монополистами. А монополия, как учили классики, ведет к загниванию. Что мы и наблюдали. Конкуренция в сфере ЖКХ необходима, хотя с учетом специфики этой сферы она имеет свои особенности. Ведь параллельные водопровод, канализацию или электрокабели к каждому дому не протянешь. А вот грамотно и экономно управлять этим достаточно сложным хозяйством - можно и нужно. И делать это в состоянии только профессионалы - управляющие компании. Хотя Жилищный кодекс и предусматривает возможность управления общедомовым имуществом непосредственно собственниками, но на практике это реализуемо лишь в домах с очень малым количеством квартир.

- Для чего в течение последних лет начали создаваться в массовом порядке товарищества собственников жилья, многие из которых впоследствии оказались липовыми?

- Идея товариществ собственников жилья - абсолютно здравая и плодотворная. Заботиться о своем общем имуществе должны сами собственники, поскольку только у них есть интерес минимизировать затраты на эксплуатацию и одновременно повышать качество услуг. Если этим займется чужой, да еще бесконтрольный «дядя», то конфликты, завышение тарифов, низкое качество услуг и прочие «прелести» неизбежны.

В начальный период создания ТСЖ этот процесс шел неторопливо, но вполне органично. С 1992 по 2007 год в Москве было организовано - по инициативе жильцов! - около 2 тысяч ТСЖ, включая ЖСК. Многие из них работали и продолжают работать вполне успешно. Но затем вдруг началось очередное «головокружение от успехов». В 2007 году было решено за три года довести число ТСЖ до 10 тысяч. В результате в погоне за показателями организовано множество липовых ТСЖ, то есть таких, в создании которых собственники участия не принимали, документы были сфальсифицированными. За три года создали около 8 тысяч ТСЖ, и, по официальным данным, примерно в половине из них при создании были нарушения. Выделенные на это 176 млн. рублей тем не менее были «освоены». На сегодняшний день имеется 259 обращений граждан в суд с просьбой ликвидировать ТСЖ, по 174 решения уже приняты. Но так действуют самые активные граждане, другие, к сожалению, то ли выжидают, то ли вообще не интересуются, кто и как распоряжается их домом.

Что мы имеем в результате? Во-первых, люди в массе своей не верят чиновникам. Во-вторых, более 70 процентов москвичей затрудняются ответить, кто управляет их домом, и не знают, куда обращаться в случае жилищно-коммунальных проблем. В-третьих, собственники квартир, по сути заказчики услуг, чаще всего оказываются в роли просящих, которым управляющие компании диктуют условия. И это при том, что для информирования москвичей уже длительное время работает ГУ «Центр реформы ЖКХ»! И, наконец, на рынке жилищно-коммунальных услуг вместо честной конкуренции мы наблюдаем монополизм, разного рода махинации и сговоры. Все это вполне можно квалифицировать как нарушение прав человека.

- Из сказанного вами следует, что качество услуг управляющих компаний далеко от должного. Что жителям делать, если они сталкиваются с недобросовестным партнером? Как добиться защиты своих интересов?

- Повышение качества услуг управляющих компаний - проблема многоплановая. Как я уже сказал, путь к ее кардинальному решению идет через всемерное развитие честной конкуренции между управляющими компаниями, через создание настоящих, а не липовых, товариществ собственников жилья.

Нельзя забывать и о совершенствовании законодательства. В частности, одним из способов защитить права потребителей жилищно-коммунальных услуг от недобросовестных управляющих компаний может стать создание саморегулируемых организаций и компенсационного фонда. Для чего они нужны? Если управляющая компания причинит жильцам дома убытки, они должны быть компенсированы из специального фонда саморегулируемой организации, участником которой обяжут стать всех игроков рынка. Но это предложение наряду с плюсами имеет и слабые стороны. Его критики предупреждают, что создание саморегулируемых организаций может привести к выдавливанию с рынка малых компаний, а в результате - к усилению монополизации и повышению цен на услуги ЖКХ.

Так что предложение интересное, но над ним надо еще хорошо подумать, проанализировать опыт уже работающих организаций.

Но ждать, пока «вверху» все будет отрегулировано и налажено, и ничего не делать самим - неправильно. И сегодня жители имеют немало возможностей защитить свои права. Самое главное - не быть равнодушными, самим активно интересоваться работой своего ТСЖ, своей управляющей компании. При заключении договора с управляющей компанией внимательно читайте все документы, которые подписываете, сравнивайте тарифы и не заключайте договор на несколько лет сразу. Достаточно заключить его на один год, присмотреться, как управляющая компания будет работать. Кроме того, остается весь традиционный арсенал мер воздействия на недобросовестных поставщиков - направить жалобы в управу, на горячие линии Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, в Мосжилинспекцию, в Объединение административно-технических инспекций города Москвы (ОАТИ).

- Бывают случаи, когда управляющие компании навязывают ненужные жителям услуги и включают их в единый платежный документ для оплаты. К кому обращаться в такой ситуации?

- При получении платежных документов смотрите, чтобы все, включенное в них, соответствовало реально полученным услугам. Например, платеж за радиоточку. Много ли москвичей слушает проводное радио? Во многих квартирах и радиорозетки-то давно уже нет. А платежи идут! Между тем, согласно Жилищному кодексу, единый платежный документ должен содержать платежи за коммунальные услуги, за содержание и ремонт жилья. Вместе с тем практически в каждую «платежку» включены платежи за радиоточку, запирающее устройство и антенну, а недавно появилась составляющая и за обслуживание приборов учета по водопотреблению. Но дополнительные услуги не предусмотрены жилищным законодательством, и они должны оказываться только после согласия гражданина на их оказание. Так что обращайтесь в ЕИРЦ, требуйте изменения в платежном документе, не пожалейте времени, оформите отказ на предоставление ненужных вам услуг - за ту же радиоточку. Проблема эта вовсе не такая уж пустяковая: ведь из малых платежей складываются в итоге немалые суммы.

- Александр Григорьевич, вы являетесь руководителем проекта «Народный контроль». А какую помощь предполагается оказывать москвичам - собственникам жилья в рамках этого проекта?

- В рамках партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» планируется создать общественный комитет для защиты прав потребителей, в частности защиты прав собственников жилья и добросовестных управляющих компаний.

Его главная задача - просвещение и защита собственников жилья, а также добросовестных управляющих компаний, которые испытывают «пресс» нерыночных способов конкуренции. Комитет займется также противодействием «грязным» технологиям в конкурентной борьбе, станет участвовать в ликвидации коррупционных схем и административно-чиновничьих барьеров в сфере ЖКХ. И, конечно же, будет всячески способствовать усилиям исполнительной власти города, тем более что задача наведения порядка в этой сфере обозначена ею как одна из приоритетных.

ЛЮДМИЛА СТОЛЕТНЕВА

МОСКОВСКАЯ ПРАВДА; МОСКВА