- На территории области создано Некоммерческое партнёрство Управляющих многоквартирными домами Иркутской области «Содружество жилищно-коммунального хозяйства». В декабре партнёрство получило статус саморегулируемой организации. В январе в Москве прошло учредительное заседание национального объединения СРО по управлению недвижимостью, куда вошло и наше партнёрство. Всего в России сейчас насчитывается 18 подобных СРО. Конечная задача у партнёрства одна – чтобы в сфере жилищного хозяйства в наших городах был порядок, все работали в цивилизованных условиях. По словам депутатом Государственной Думы, на весенней сессии Государственной Думы будет рассмотрен комплекс поправок к жилищному законодательству, и в том числе, законопроект, в соответствии с которым сфера ЖКХ будет подлежать обязательному саморегулированию. Сейчас СРО созданы в нескольких областях – оценочной, проектной деятельности, строительстве.

- В чем смысл саморегулирования в ЖКХ?

- СРО выдает допуски на ведение бизнеса в этой сфере. Сейчас разрабатываются стандарты ведения бизнеса, которых должны придерживаться компании-участники. Создается компенсационный фонд, из которого, если какой-то из участников СРО плохо работает, возмещаются недостатки его деятельности. В рамках СРО создается дисциплинарная комиссия, которая может исключить организацию, если на неё есть жалобы. Дальше эта организации не имеет права заниматься такой деятельностью порядка трёх лет.

- Сколько участников «Содружества»?

- Около сорока, пока это в основном иркутские компании

- Сейчас минимальный – на этапе формирования СРО он составляет 5 тысяч рублей, после принятия закона, полагаю, он будет несколько изменен. Есть еще ежемесячный членский взнос, его размер различается для разных предприятий, за счет которого и работает сама СРО.

- У нас в планах издание информационного источника, который будет распространяться на территории области. В нем будет информация о работе СРО, новости и комментарии к жилищному законодательству. Мы будем заниматься анализом деятельности предприятий для составления рейтинга компаний. Для юридических лиц мы планируем проведение различных семинаров. Еще одно направление – все, что касается работы с населением, потому что это конечные потребители. Мы проводим различные обучающие программы, помогаем в создании ТОСов (территориальное общественное самоуправление), чтобы привлекать жителей по максимуму к решению задач в сфере ЖКХ. Когда подключаются граждане, это происходит намного эффективнее. У управляющей компании свое мнение, у жителей может быть другое. Найти консенсус – очень важная задача.

- Есть ли примеры такой активности жильцов?

- Да, конечно. Если говорить об Иркутске, очень активно ТОСы работают в Свердловском и в Ленинском районах. С активом ТОСа обязательно согласовываются все работы на домах, отчеты управляющей компании. Если у жителей есть какие-то потребности, ТОС приходит с инициативой к УК.

- И сами жители к этому подходят, и управляющие компании стимулируют. Сейчас по законодательству жители получили очень большие полномочия. По жилищному кодексу высшим органом управления в доме является собрание жителей. Если они будут не активны, этот высший орган управления работать не будет, или будет принимать не самые эффективные решения.

- Внедряют ли управляющие компании какие-то новые институты во взаимоотношениях с жильцами, нужно ли это?

- Это очень нужно, и УК в большинстве своем стремятся создать эти институты. Для самой компании удобнее, чтобы был старший по подъезду, старший по дому. Если в доме 90 квартир - 90 человек очень сложно собрать в одном месте. А так, если есть потребность в оперативном решении или передаче информации, старший по дому или старший по подъезду очень помогает. Это удобно и для жителей – у старшего по дому всегда есть контакт с УК.

- Как быть жителям, если они решили сменить УК, но существующий оператор этому препятствует?

- Бывают недобросовестные компании, которые отказываются уходить с рынка. С принятием законодательства эти вопросы уже автоматически будут регулироваться СРО. Наша организация будет своеобразным посредником. Допустим, когда управляющая компания отчитывается перед жителями о своей работе, им порой бывает трудно разобраться во всех экономических аспектах. Они могут к нам прийти и уже наша экономическая служба проверит, как УК устанавливает тарифы и составляет сметы. Предприятия, которые некорректно работают, просто уйдут с этого рынка.

- В некоторых территориях проходят акции протеста против роста тарифов на ЖКХ. Областные власти предпринимают попытки взять под контроль тарифную политику управляющих компаний. Ведь действительно иногда УК значительно увеличивают свои тарифы, в чем причины этого роста?

- Управляющие компании самостоятельно увеличивают тарифы очень редко. В основном тариф повышается за счет роста коммунальных услуг, стоимость которых не регламентируются управляющей компанией. Да, есть некоторые УК, которые самостоятельно поднимают свои тарифы. В этом случае с жителями проводится большая разъяснительная работа: если они не согласны с тарифами, они могут созвать собрание, управляющая компания им предложит перечень услуг на ту стоимость, которую они считают целесообразной.

- А саморегулируемая организация будет отслеживать или регулировать тарифную политику УК?

- СРО отслеживает деятельность УК в рамках стандартов, которые будут приняты. Вопрос тарифообразования, я надеюсь, в этих стандартах тоже будет иметь отражение. Помимо того, некоммерческое партнерство может отслеживать тарифную политику на основании заявлений граждан.

- Реформа ЖКХ идет уже несколько лет. Как вы оценивает её ход?

- Многие считают, что с принятием жилищного кодекса реформа ЖКХ закончилась, я же считаю, что она только началась. Основная проблема, на мой взгляд, заключается в низкой эффективности работы и низкой активности населения.

- Многие просто не хотят этим заниматься, привыкли к тому, что есть. Некоторые хотят очень многого. Например, управляющая компания предлагает жителям поучаствовать в федеральной программе капремонта, где надо заплатить всего 5%, остальное платит государство и муниципалитет. Многие жители говорят, что им капитального ремонта не надо, а государство лучше предоставит новую квартиру.

- Это произошло. Если раньше здесь в основном работали муниципальные предприятия, то в настоящее время управляющие компании – почти все частные, если брать подрядные организации – они частные на 95%. Раньше одно МУП обслуживало 1 млн. квадратных метров, сейчас тут работает порядка 25 частных предприятий и индивидуальных предпринимателей. Развитие частного бизнеса в этой сфере идет, и люди уже понимают, что здесь можно нормально работать, и получать доход.

- На чем могут зарабатывать УК?

- Они живут за счет управленческого вознаграждения, это 8-15% от стоимости коммунальных услуг. КПД средств, которые вкладываются сейчас, гораздо выше, чем раньше. Если брать МУПовскую структуру, на каждый рубль населения материальные затраты составляли порядка 15%. Это говорит о том, что мало производилось каких-то реальных работ. Мы проводили анализ иркутских компаний, которые вошли в партнёрство. В среднем, при том же объёме средств, муниципальная структура выполняет программу по текущему ремонту за год, а частная компания – за 3 месяца.

- А качество не страдает при этом?

- Не страдает. Появляются гарантийные сроки. Управляющие компании привлекают подрядчиков на конкурсной основе, требования к ним предъявляются серьезнее. Сейчас УК не заинтересованы, чтобы на подряд выходил родственник или знакомый: если подрядчик что-то плохо сделал, УК потом будет за счет собственных средств все восстанавливать.

- Сфера ЖКХ – не та область, где предприниматели располагают большим количеством ресурсов. Какие инструменты помогают сделать этот бизнес действительно эффективным, а услуги при этом – качественными?

- Эффективный или неэффективный бизнес – зависит от конкретной компании. Если компания оказывает некачественные услуги, потребитель может выбрать другого оператора. Такая практика в области уже есть. В Иркутске было много случаев смены как способов управления, так и управляющих компаний. В Саянске одно время управляющие компании менялись часто. Конкуренция – основной стимул для УК, а на чем зарабатывать – каждая компания уже ищет свой способ. Принцип управления жилищным фондом – сначала надо наработать положительный имидж, чтобы потом уже зарабатывать. Нельзя прийти сюда и через месяц начать получать прибыль.

- Какие есть препятствия для развития бизнеса?

- Их почти нет. Основное – это пассивность жителей. Бывает, я сейчас не говорю за все УК, что чиновники различного уровня пытаются вмешиваться в их хозяйственную деятельность. Еще одна проблема в этой отрасли – несовершенство действующего законодательства. Надеюсь, что поправки все-таки будут приняты весной.

- Пример можете привести?

- У нас Жилищный кодекс в некоторых частях противоречит Гражданскому. Например, по Жилищному кодексу, когда жители выбрали управляющую компанию, они все обязаны с ней заключить договоры управления. Но по Гражданскому кодексу нельзя человека принудить заключать договор с кем-то. Уже несоответствие. И много таких мелочей, которые потом складываются в проблемы.

- Каковы перспективы по приватизации муниципальных компаний?

- В Иркутске на данный момент, насколько мне известно, осталась только одна организация, на 100% принадлежащая муниципалитету - это «Восточное управление ЖКС». Если мы говорим о «Северном», «Западном» и «Южном» управлениях, то там доля муниципалитета всего 25%. Доли были проданы на открытом аукционе в 2009 году, владельцами стали частные лица.

- Ситуация изменилась в лучшую сторону. Потому что туда приходит собственник, который хочет свои средства вложить и потом что-то получить. Многие организации работают за счет привлеченных средств. Допустим, если идёт подготовка к зиме, привлекают средства, чтобы по максимуму установить различное оборудование, например, элеваторное, чтобы не растягивать это на несколько лет. - По региону есть примеры перевода муниципальных предприятий в частную собственность? - В Усолье-Сибирском была такая практика.

- А как себя ведут муниципалитеты в качестве собственников?

- У каждого муниципалитета есть свои программы. Например, в Иркутске это программа капитального ремонта, в том же 185-м законе на капитальный ремонт предусмотрены средства муниципалитета, а не только федеральное финансирование.

- Сфера перспективна – это однозначно. Частный бизнес пришел сюда относительно недавно, потребность в кадрах есть. Нет высших учебных заведения, которые выпускают специалистов, на 100% готовых к работе в этой области. Технических специалистов качественно готовит ИрГТУ, а управленцев надо поискать. Сейчас есть идея в Москве создать школу, которая будет готовить специалистов по управлению ЖКХ. С этой целью Высшая школа приватизации и предпринимательства хочет получить грант порядка 1,5 млн. евро.

- Интерес возник случайно. После окончания вуза я должен был отработать 3 года в областной администрации, так получилось, что я выбрал комитет по жилищно-коммунальному хозяйству. С этого все и началось и до сих пор не пожалел.

www.nosoun.ru