На сегодня в городе сложилось несколько очагов крайне напряженных отношений собственников с управляющими компаниями. Собственники многоквартирных домов избрали на собрании способ управления ТСЖ, а управляющая компания решение собрания не признает и передавать дом ТСЖ не спешит. Аргументы разные – не истек срок заключенного договора управления, долги, образовавшиеся на доме, наконец, недоверие председателю и правлению ТСЖ. Мол, не понимают всей ответственности и объема обязанностей. Одним из путей урегулирования конфликта в подобной ситуации мог бы стать договор ТСЖ с управляющей компанией. Во всяком случае он отвечает интересам обеих сторон, и опыт такой в городе есть. Поделиться им мы попросили директора ООО УО «РМД» М. В. Горохову.

– Марина Владимировна, в чем, на ваш взгляд, первопричина подобных конфликтов?

– Управляющие компании, хочешь не хочешь, должны признать, что Жилищный кодекс позволяет собственникам многоквартирного дома в любой момент изменить способ управления, независимо от того, на какой срок был заключен договор управления с УК. Для этого главное грамотно провести общее собрание и подсчет голосов. В противном случае его решение может быть оспорено. В повестке собрания обязательно должно быть отражено следующее: выбор способа управления; создание ТСЖ (либо на одном доме, либо объединенное из нескольких домов); утверждение Устава ТСЖ; избрание членов правления и членов ревизионной комиссии (далее они избирают председателя правления и председателя ревкомиссии). На этом же собрании в повестку можно включить утверждение размера платы на управление, содержание, текущий и капитальный ремонт. Я в своих бланках предусматриваю и пункт о согласии на вступление в члены ТСЖ – в целях экономии времени и бумаги.

Далее важно грамотно провести голосование и подсчет голосов. Собирают решения каждого собственника. На голосование отводится не менее 10 дней с начала собрания. Определяется и время для подсчета голосов. Голосуют собственники своей долей в общем имуществе дома. Собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Общее количество голосов в доме принимается, как правило, равным 100%. Решение по каждому пункту повестки собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников. Уведомление о принятом собранием собственников решении направляется в управляющую компанию.

Важно грамотно оформить и протокол собрания. Обязательно указывается время его проведения, начало и окончание заочного голосования, дублируется повестка, указывается общее количество голосов (долей) в доме, количество принявших участие в собрании, его правомочность и приводятся итого голосования по каждому вопросу. Принятое решение отражается в протоколе собрания, который необходим для регистрации ТСЖ. Это тоже время и деньги. Протокол собрания, протокол заседания правления о выборе председателя ТСЖ и Устав товарищества заверяются нотариально. Далее заверенные документы предоставляются в налоговую инспекцию для регистрации. Потом в банке открывается расчетный счет.

– Но далеко не всегда зарегистрированное ТСЖ может приступить к работе, натыкаясь на препоны прежней управляющей организации.

– Товарищество собственников жилья может самостоятельно руководить хозяйственной деятельностью, либо согласно ст. 137 Жилищного кодекса заключить договор на управление многоквартирным домом, а также договора на содержание и ремонт общего имущества с управляющей организацией, если это предусмотрено Уставом товарищества. Жители думают, что управлять домом просто, но те, кто поработал самостоятельно, часто приходят к выводу, что лучше иметь контроль за нанятой управляющей организацией. И в Уставе наделяют правление полномочиями на заключение такого договора управления.

– Контрольные функции у собственников были и до создания ТСЖ. Но именно не возможность влиять на финансово-хозяйственную деятельность управляющих компаний провоцирует их на разрыв отношений с УК и изменение способа управления домом.

– Разница тут очень существенная. Когда создается ТСЖ, деньги (все платежи жителей) поступают не на расчетный счет управляющей компании, а на счет ТСЖ. То есть, если правление заключило договор управления с УК, деньги к ней поступают с расчетного счета ТСЖ только по факту выполненных работ. Чтобы их перевести, подписывается акт выполненных работ, УК, как исполнитель работ, выписывает счет-фактуру и предъявляет к оплате. На основании счет-фактуры и акта выполненных работ, подписанного председателем ТСЖ , перечисление этих денежных средств идет со счета на счет. И только потом уже УК расплачивается с теми подрядчиками, которые выполнили эту работу. В распоряжении УК остается только плата за управление ТСЖ по утвержденной цене. На это также выписывается отдельный счет. Это и есть доход УК. Как видите, финансовый контроль при ТСЖ очень жесткий, каждая копейка на виду.

– Второй болезненный вопрос, который возникает при взаимодействии собственников с управляющей компанией, – это выбор подрядчика для выполнения тех или иных работ. Собственники считают, что имеют право участвовать в выборе исполнителя, порой находят его сами, более дешевого, чем навязывает УК. Управляющие компании их этого права лишают. А при управлении ТСЖ управляющей компанией – кто имеет право выбирать подрядчика?

– Все должно быть прописано в договоре управления. Собственники либо делегируют УК право заключать договора с подрядчиками, либо прописывают участие правления в выборе подрядной организации. Ведь это их деньги, им и решать, как ими распорядиться. В договоре с управляющей компанией четко должен быть сформирован перечень услуг и работ, которые поручаются УК, за это она и будет нести ответственность. За остальное отвечать не будет. И правление ТСЖ должно взвесить, какой объем ответственности готово взять на себя.

Но плюсы в ТСЖ однозначно есть. И прежде всего, это свой расчетный счет. И полная ясность, куда деньги пошли. Ревизионная комиссия проверяет, правление ТСЖ утверждает, все видно. Но, мое мнение, председателям хотя бы год не мешает поработать под крышей УК, чтобы войти в курс дела. Ведь для них все начинается впервые, и, если весь объем отчетности и ответственности УК перейдет на ТСЖ, а это будет, вряд ли непросвещенный человек со всем этим сразу справится.

Второй полюс – ТСЖ может кроме установленного размера платы ввести еще членские взносы, накопительные взносы для каких-то плановых работ, наконец, привлекать дополнительные средства на счет от наружной и прочей рекламы, от использования земельного участка, аренды каких-то помещений общего имущества. А это позволит оплатить дополнительные работы и услуги.

Я уверена, что в любой конфликтной ситуации есть место компромиссу. Просто надо уметь договариваться, а не вставать сразу в воинственную позу. А управляющим компаниям ни на минуту не забывать, что они всего лишь нанятые управленцы, а деньги платит собственник жилья. А кто платит, тот и ставит условия.

И. АРИНИНА

KOVROVSKIEVESTI.RU - КОВРОВСКИЕ ВЕСТИ

http://kovrovskievesti.ru/?p=4513