В интервью «НЭП» Александр Ойхер назвал причины участившихся конфликтов между управляющими компаниями Екатеринбурга и жильцами многоквартирных домов. По словам эксперта, все дело в нежелании некоторых собственников оплачивать общедомовые статьи расхода.

Люди пытаются переложить это бремя на плечи УК, хотя согласно законодательству сами обязаны заплатить за ресурсы, потраченные сообща. В спорах с управляющими компаниями жильцы прибегают к помощи Роспотребнадзора, однако проблему таким образом не решить, – говорит г-н Ойхер.

Александр Дмитриевич, как можно коротко определить цели, назвать задачи любой управляющей компании? Какими нормативными документами регламентируется деятельность УК?

– Любая УК, работающая в сфере ЖКХ, это орган управления, который нанимают сами жильцы. Регламентируется работа УК Жилищным кодексом РФ и письменным договором, который с УК заключает каждый собственник жилья. Это обычный договор, в котором расписываются обязанности и права сторон. И не понятно, почему эта простая основа взаимоотношений хозяйствующих субъектов затерялась в бесконечных дискуссиях, посвящённых проблемам и бедам жилищно-коммунального комплекса.

УК можно сравнить с супермаркетом, в котором собственники жилья могут «покупать» любой товар, в данном случае уместнее сказать – жилищно-коммунальную услугу. Объём и перечень предоставляемых услуг могут быть любыми. Задача собственников жилья – решить, какой набор услуг они готовы оплатить, задача УК – выполнить пожелания жильцов и отчитаться перед ними о проделанной работе. Но у нас почему-то (и это, увы, общероссийский тренд) из управляющих компании сделали монстров, которые виноваты и в росте тарифов, и в развале всей системы ЖКХ. Не надо делать из нас монстров.

– Но работа некоторых екатеринбуржских УК подвергается жесткой критике со стороны не только жильцов, но и Роспотребнадзора. Управляющие органы обвиняются в махинациях при начислении платы за коммунальные услуги по данным общедомовых приборов учёта. УК, которые попали в «черный» список Роспотребнадзора, якобы не реагируют на замечания, более того, не выполняют предписания контролирующего органа и называют его действия неправомерными.

– Думаю, речь идёт о РЭМП «УК «Железнодорожного района» и компаниях в Чкаловском районе. Ситуация крайне неоднозначная, а конфликт шумный. УК пытаются заставлять платить за общедомовое потребление из собственного кармана. Так не бывает. Есть ресурс, который жильцы потратили сообща, сообща они за него и обязаны заплатить, таковы требования ЖК РФ и Постановления правительства РФ 307 о порядке предоставления коммунальных услуг. Большинство претензий связаны с порядком применения перерасчетов, с регламентными процедурами. И когда возникают обличительные лозунги типа «мошенничество», «махинации», это, по меньшей мере, выглядит странно, так как все собранные средства направляются напрямую поставщикам коммунальных услуг и выгода собственно УК здесь отсутствует априори.

Но если в судебной практике возникает решение в пользу Роспотребнадзора, то УК производят перерасчеты, насколько бы несправедливым это не казалось самим УК.

Некоторым собственникам жилья просто не хочется оплачивать общедомовые статьи расхода. Но, еще раз повторю, ничего другого закон жильцам не предлагает. Специалисты Роспотребнадзора, защищая интересы жителей, обвиняют УК в незаконных действиях. Вот и получается, что вопрос из коммунального превратился в сугубо политический. У Ассоциации управляющих компаний есть огромное желание встретиться с представителями Роспотребнадзора, сесть с ними за круглый стол для переговоров, но пока мы только слышим, что так нельзя работать. А как можно? Как нужно? Об этом контролирующие органы не говорят, потому что хорошо знают требования закона.

Да, это был бы сложный разговор, все понимают, что ЖКХ встало на рельсы частной экономики. И управляющим компаниям, и поставщикам ресурсов сказали – берите отрасль ЖКХ, как хотите, её возрождайте или хотя бы поддерживайте на плаву. Но в случае социального взрыва виноватыми окажутся управляющие компании. А как без денег возродить развалившуюся отрасль? Где, к примеру, взять миллиарды на замену ветхих коммуникаций? Добавлять к непомерно высоким тарифам инвестиционную составляющую, значит провоцировать недовольство граждан и ждать от населения бурного протеста. Круг замкнулся. Самое обидное, что в этой очень непростой для всех ситуации управляющие компании стали, что называется, крайними. Цифрами УК удобно отчитываться, есть, кого ругать, есть с кого спрашивать, есть, кому грозить.

– Есть мнение о том, что основная доля УК подконтрольна органам местного самоуправления: в роли учредителей выступают родственники или друзья местных чиновников, и работу этим компаниям облегчает административный ресурс.

– А какой здесь возможен протекционизм? Да, все управляющие компании в нашем городе – частные, но никто не снимал с органов местного самоуправления ответственности за состояние жилищно-коммунального комплекса. Руководители всех УК минимум два раза в неделю принимают участие в аппаратных совещаниях, которые проводятся администрациями районов и города. Отчитываются, озвучивают проблемы, выслушивают замечания от чиновников. УК не может работать сама по себе, приходится взаимодействовать и с органами власти, и с ресурсоснабжающими организациями, половина из которых муниципальные. Тут скорее можно говорить об административном давлении, которое оказывается на управляющие компании. Все УК, при создании, взяли на себя многомиллионные долговые обязательства. Каждому управляющему органу (хоть речь идёт о частных компаниях) досталось, порядка, 50-70 млн – это сумма просроченной задолженности перед ресурсоснабжающими организациями, накопленная ещё до вступления в силу нового Жилищного кодекса. И эти деньги управляющим компаниям пришлось погасить, иначе ресурсоснабжающие организации прекратили бы поставлять ресурсы, ситуация обернулась бы социальным взрывом. Причём, долги на начальном этапе погашались собственными средствами УК, а не платежами, которые собираются с жильцов, поскольку сбор долгов с населения – предельно затруднительный и долгий процесс.

– На сколько прибылен сегодня бизнес по управление жилыми домами? Какой, в среднем процент участники рынка взимают за свои услуги, существует ли фиксированный процентный максимум? И кто утверждает расценки в случае оказания компанией дополнительных услуг, не предусмотренных тарифом на техническое содержание дома?

– Плата за услуги управляющей компании заложена в тариф на техническое обслуживание жилья и является фиксированной. Данный показатель может согласовываться с собственниками жилья в любую сторону. Это исключительно договорные отношения жильцов и отдельно взятой управляющей компании. Объём дополнительных платных услуг может быть самым разным, особенно это касается работы внутри приватизированных квартир – к примеру, установка счётчиков, постановка их на учёт и пломбирование приборов учёта. Расценки определяются самой УК, а собственник может не согласиться и найти другого исполнителя работы, проводя все необходимые проверки с УК как с организацией, ответственной за дом в целом.

– А как жильцы могут контролировать расходование собранных средств? На какие счета поступают деньги за техобслуживание – для каждого дома открыт свой лицевой счёт или весь финансовый поток аккумулируется на одном счету УК?

– Любой собственник жилья может получить исчерпывающую информацию по состоянию своего лицевого счёта, а вот общедомовой отчёт проводится на общем собрании собственников жилья. Иначе ситуацию можно довести до абсурда. Представляете, что будет, если тысячи собственников жилья по одному начнут требовать финансовую документацию для изучения? А вот подробную информацию о поступлении и расходовании коллективных средств управляющий орган просто обязан предоставить на общем собрании дома. У каждого дома есть свой лицевой счет, и движение всех денег фиксируется до копейки. В вопросе контроля финансов жильцы не просто могут, но даже обязаны проявлять активность, ведь это их средства, процесс управление которыми они доверили УК.

– Большинство горожан не понимают всех тонкостей управления жилым фондом. Может быть потому, что им этого никто не объяснял. Разве специалисты УК, взявшись за управление конкретным многоквартирным домом, не должны взаимодействовать с собственниками жилья, разъяснять, советовать?

– Вы правильно сказали, что должны. Но принимать решение – это все-таки обязанность самих жильцов. Главная мысль Жилищного кодекса РФ заключается в том, что именно сами собственники несут ответственность за своё имущество – весь многоквартирный жилой дом. Все базовые решения принимают жильцы на общедомовых собраниях, в том числе, определяя размер платы за техобслуживание свого дома. Да, именно собственники жилья, а не депутаты городской Думы должны утверждать и определять финансовый план на год для конкретно взятого дома. Что касается депутатов, то они устанавливают тариф исключительно для муниципального жилья, которого в Екатеринбурге осталось не более 20% от всего жилфонда.

Специалисты УК консультируют, объясняют, что есть защищённые статьи расходов, дают финансовую выкладку. С калькулятором в руках рассказывают, на что собранных денег хватит, какой объём работ можно будет выполнить, на какие виды работ средств ещё придётся подкопить.

Часто встречающийся тезис собственников жилья о том, что управляющая компания должна и обязана жильцам, а сами жильцы никому ничего не должны, поскольку «своё уже отработали, от государства квартиры получили», уместнее озвучивать в органах социальной защиты населения. Жилищный кодекс всех (и богатых, и малоимущих, и людей со средним достатком) поставил в одинаково жесткие рамки: жильё ваше, вы и обязаны коллективно отвечать за состояние многоквартирного дома, который принадлежит жильцам на правах общедолевой собственности.

– Для чего вам пришлось создать Ассоциацию управляющих компаний? Какие задачи вы перед собой ставите?

– У всех УК общий набор проблем. Ассоциация – это некоммерческая организация, консультативный орган, некий объединённый организм, который помогает решать корпоративные вопросы, изучает законодательство и оказывает консультационно-правовую поддержку. Практически все УК Екатеринбурга входят в состав Ассоциации, вместе нам проще и работать, и бороться с критикой, которая непрерывным потоком обрушивается на управляющие органы.

NEP08.RU - НЭП08: ЕЖЕДНЕВНЫЕ ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ВЕСТИ

http://www.nep08.ru/interview/2010/10/01/ojher/